Ganho de capital na venda de imóvel, como funciona?

Uma questão recorrente aos proprietários de imóveis é:

O que tenho que pagar de imposto na venda de um imóvel e como funciona o ganho de capital na venda do bem imóvel?

O ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem móvel ou imóvel. Um imóvel comprado por R$ 450 mil e vendido por R$ 700 mil, tem um ganho de capital de R$ 250 mil.

Essa transação deve ser informada na declaração anual e parte do lucro deve ser destinado à Receita Federal. Essa parcela do lucro é a alíquota de ganho de capital, seu recolhimento deve ser feito até o último dia do mês seguinte à venda, por meio do pagamento de um DARF de ganho de capital.

TABELA DE ALÍQUOTAS

I – 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00;

II – 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;

III – 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e

IV – 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Obs.: A tabela acima foi criada em 01/01/2017, e está válida em 2021. Na ocasião da venda convém verificar se houve atualização nos valores.

Para facilitar o cálculo, a Receita Federal oferece um programa para o cálculo e a demonstração do ganho de capital, chamado GCap - Programa de Apuração de Ganho de Capital.

CASOS DE VENDA DE IMÓVEL QUE NÃO INCIDE IMPOSTO SOBRE GANHO DE CAPITAL:

1. Imóvel comprado antes de 1969.

2. Proprietário de um imóvel, vendido por até R$ 440 mil, que não realizou ação semelhante nos últimos cinco anos.

3. Aquisição de outro imóvel até seis meses (180 dias) da venda, com valor igual ou superior ao vendido.

4. Imóvel vendido com valor inferior a R$ 35 mil.

5. Se o seu imóvel foi desapropriado para reforma agrária, o lucro da venda é visto como uma renda de atividade rural e, por isso, isenta de imposto.

CASOS ESPECÍFICOS DE GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE IMÓVEIS:

• Venda de imóvel comprado entre 1969 e 1988 - possui redução do percentual da alíquota.

• Venda de imóvel financiado - Para o cálculo você precisa considerar as parcelas do financiamento pagas e não o valor total da venda do imóvel. Isso porque, em teoria, parte do valor recebido será utilizado para quitar o financiamento realizado.

• Venda de imóvel recebido em doação - Mesmo que o imóvel tenha sido recebido como doação, ainda que o recebimento desse bem esteja isento de pagar imposto, se o contribuinte não se encaixa em nenhum dos critérios comentados anteriormente que isentam de pagar a alíquota, terá que pagar Imposto Renda sobre o ganho de capital do imóvel.

Nesse caso, o ganho de capital é calculado considerando que o custo da compra do bem foi zero.

Na doação, assim como na herança, pode ocorrer tributação na transmissão do bem. O valor de transmissão será o custo de compra para fins de imposto futuro em relação ao ganho de capital.

• Ganho de capital de imóvel usufruto

Usufruto é o direito que alguém tem de usufruir da utilidade de um bem, como um imóvel, mas esse imóvel pertence a outra pessoa. Nesse caso, cabe a quem usa, chamado de usufrutuário, o direito à posse, ao uso, à administração, mas sem que tenha sido transmitida a propriedade do imóvel.

Sendo assim, no usufruto, coexistem dois titulares de direito sobre o imóvel:

• O nu-proprietário: a quem compete a propriedade do bem, porém sem os direitos de uso.

• O usufrutuário: a quem compete o direito de uso, pelo tempo previsto na escritura.

Estão sujeitos ao Imposto de Renda os ganhos de capital recebidos na compra de bens ou direitos de qualquer natureza, alcançando, inclusive, a compra de direito de usufruto.

No caso de venda ou desistência do direito, o usufrutuário deve calcular o ganho de capital, se houver, considerando como custo de compra o valor pelo qual o usufruto foi instituído e como valor de venda aquele que consta no instrumento de venda.

Se ocorrer a transmissão do usufruto e da nua-propriedade em uma mesma operação, tendo como comprador um terceiro, o usufrutuário e o nu-proprietário devem apurar o ganho de capital.

DARF DE GANHO DE CAPITAL DA VENDA DE IMÓVEL

Se você descobriu que precisa pagar imposto sobre ganho de capital na venda do seu imóvel, vai precisar gerar o DARF no Sicalc Web, o programa da Receita Federal para o cálculo e impressão do documento.

Tenha em mãos algumas informações, como CPF, estado e cidade, que serão solicitados, e faça o seguinte:

1. O código que deve ser usado é o 4600, para ganhos de capital na venda de bens duráveis, como é o caso dos imóveis.

2. Informe o período a ser apurado, ou seja, o mês da venda que gerou o imposto, e o valor devido, calculado conforme a alíquota.

3. Com esses dados, será gerado o DARF para pagamento. Pague no vencimento definido pelo Sicalc Web para evitar ter que gerar um DARF atualizado, pagando multas.

Se você precisar pagar com atraso, também pode preencher o DARF pelo Sicalc Web. Mas saiba que ele é atualizado todos os meses para acompanhar a taxa Selic. Por essa razão, as guias emitidas após o prazo do vencimento são calculadas com multa e juros de maneira exata.

Portanto, quanto mais você demorar para gerar e pagar o documento, mais gastos vai ter.

Como declarar ganho de capital da venda de imóvel

Para declarar o ganho de capital no Imposto de Renda, bem como a venda e transação do patrimônio, você pode importar as informações do GCap para o programa gerador da declaração. Você só vai precisar clicar na aba “Ganhos de Capital” e, depois, em “Importação GCap” do ano correspondente.

Dessa maneira, o lucro que você teve na venda é inserido automaticamente na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Além disso, você vai precisar zerar o saldo do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Fonte: Jornal Contábil